Покупать ли коммерческую недвижимость в Краснодаре?
Во время кризиса вопрос о том, куда лучше вкладывать деньги, чтобы их не потерять, а лучше приумножить, стоит остро. Доверять ли такому инвестиционному инструменту как коммерческая недвижимость, «Другим городам» рассказал бизнес-консультант Захар Якунин.
Почему люди бояться вкладывать в коммерческую недвижимость?
Инвестиции в недвижимость — самый популярный вид капиталовложений в России. ВЦИОМ в прошлом году подсчитал, что 51% россиян считают, что лучше всего вкладывать свои сбережения именно в недвижимое имущество.
Большинство людей, особенно в Краснодарском крае, покупают его и сдают в аренду.
К инвестициям в коммерческую недвижимость — офисы, магазины, помещения свободного назначения, склады, производственные площади — рядовые граждане относятся с опаской. Считается, что торговые и офисные помещения стоят существенно дороже жилья, а содержать их хлопотно.
Страхи в какой-то мере оправданы. Однако при правильном выборе коммерческой недвижимости можно стать владельцем прибыльного арендного бизнеса.
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости Краснодара?
По данным на март 2016 года объектов коммерческой недвижимости в городе становится больше. Объем предложения — 60 587,93 квадратных метра. Из них порядка 7% приходится на абсолютно новые коммерческие площади.
Самый большой объем нового предложения приходится на районы ХБК, ЗИП и РИП.
Давайте сравним средний ценник на 1 квадратный метр объектов жилой и коммерческой недвижимости в Краснодаре*:
* по данным vestum.ru
В офисном сегменте средняя площадь предлагаемых помещений составляет 144 «квадрата», в мелко-торговом сегменте — 48 квадратных метров, в производственном и складском — от 500 квадратных метров.
Наличие в Краснодаре крупных торгово-офисных центров не умаляет значимости маленьких помещений на цокольных и первых этажах жилых домов. Самый высокий спрос, как показывает практика, предъявляют на эти небольшие торгово-офисные помещения.
Что учесть при покупке коммерческой недвижимости для сдачи в аренду?
1. Общие тенденции на рынке недвижимости своего региона.
Сейчас наибольшую рентабельность демонстрируют офисы и магазины, в меньшей степени — в склады и помещения производственного назначения.
2. Год постройки здания и его направленность.
Гораздо привлекательнее арендовать под офис помещение в новом, специально предусмотренном для этих целей помещении с адекватными профилю инженерными системами, чем за эти же деньги арендовать помещение в старом жилом доме.
Склад, расположенный в подвале жилого дома, с неудобными подъездами для транспорта явно уступает специально построенному складу на охраняемой территории.
3. Способность приносить доход будущему арендатору.
Выбирать объект следует так, чтобы удовлетворить требования будущих арендаторов, конкретного направления их бизнеса. Не учитывая данный фактор, можно оказаться в числе собственников, постоянно ищущих арендаторов и терпящих убытки. Подобный необдуманный выбор объекта для инвестирования очень рискован.
Как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость в жилом фонде?
Инвестиции в складскую и производственную недвижимость для рядовых граждан зачастую недоступны из-за высокой стоимости (от 6 миллионов за объект). Поэтому рассмотрим особенности инвестирования в наиболее доступную часть — коммерческую недвижимость в жилом фонде.
При совершении сделок с помещениями в жилых домах внимательно изучите документы продавца: подвальное помещение может вообще оказаться общедолевой собственностью жителей дома, из-за чего в дальнейшем вы можете оказаться в центре судебного разбирательства с жильцами. Согласно Жилищному кодексу РФ, отчуждение технических помещений многоквартирного дома без согласия всех собственников запрещено.
Стоимость помещений в жилых домах гораздо ниже, чем в торгово-офисных центрах. А цены на подвальные помещения ниже, чем у помещений на первом этаже. Однако стоит быть внимательным — не все коммерческие объекты можно здесь располагать.
Хозяйственные магазины в таких помещениях располагать разрешено, правда, спрос на них значительно ниже. Обустройство в подвале кафе или интернет-клуба разрешено, но только в административном здании или пристройке к жилому дому, а не под квартирами, иначе гарантированы проблемы с жильцами.
Покупать ли на этапе строительства?
Если вы решили приобрести нежилое помещение на этапе строительства, помните о подводных камнях:
• если это новый район, не всегда легко определить, выгодно ли расположение объекта;
• не всегда известны реальные сроки сдачи объекта.
Поэтому рассчитать реальную рентабельность не всегда возможно.
Что такое выкуп права аренды?
Еще один вариант инвестирования, не относящийся непосредственно к покупке, — выкуп прав аренды на нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности.
В этом случае сумма сделки существенно ниже, чем при покупке. Но вы получаете право только на временное использование — в основном, на срок до 5 лет.
Здесь возможны трудности с оформлением договоров с арендаторами, точнее, с субарендаторами. Городские власти не приветствуют сдачу своих площадей в субаренду, поэтому на практике оформляют договор на субаренду порядка 20 % всего помещения. Сложно рассчитать и будущие платежи городу, так как арендная ставка постоянно растет.
Читайте также экспертное мнение Захара Якунина на «Других городах» в материалах «Аромамаркетинг: как использовать запахи» и «Знай место: как сделать карту торговой территории».
Культурный центр с кинотеатром могут открыть в краснодарской Пашковке
На улице Гоголя в Пашковском микрорайоне Краснодара жители предложили мэру города Владимиру Евланову построить культурно-досуговый центр с кинотеатром. Мэр поручил чиновникам проработать этот вопрос и предложить варианты строительства такого центра, в том числе с использованием механизмов государственно-частного партнерства.
На встрече с жителями также решили, что расположение продуктового рынка в Пашковском по улице Бершанской решат сами жители.
«Этот вопрос нужно детально проработать, вынести его на публичное обсуждение жителей Пашковки, чтобы принять правильное решение. В любом случае нужно активнее работать с бизнесом по приведению объектов торговли к единому архитектурному облику, здесь необходимо придерживаться тех же требований, которые предъявляются к другим территориям Краснодара», — сказал Владимир Евланов.
Поднимались также вопросы благоустройства, ремонта дорог и тротуаров по улицам Демченко и Ярославского, работы общественного транспорта, организации досуга, а также обустройства парковки около аптеки и отделения почты по улице Бершанской. Руководители соответствующих департаментов и управлений взяли эти вопросы на контроль.
Пляж с чистой водой появится в краснодарском парке Победы у нового пешеходного моста
Мост длиной 281 метр соединит парк Победы в районе улицы Береговой и аула Новая Адыгея, расположенного в Тахтамукайском районе Республики Адыгея. Проект должен предусматривать создание набережной и берегоукрепительные работы, а также городской пляж.
«Говоря о перспективах развития парка, здесь предстоит обустроить пляж с системой очистки воды из Кубани. Это необходимо сделать, чтобы краснодарцы получили полноценный городской пляж с возможностью купания в чистой воде», — считает мэр Краснодара Владимир Евланов.
Мост построят за счет инвестора, без привлечения бюджетных средств. Сопровождать разработку и реализацию проекта будет группа компаний «ОСТ».
«Мы намерены приступить к разработке проекта планировки территории. Инвестор готов за счет собственных средств финансировать работы по оформлению земельно-правовой документации, проектированию и строительству пешеходного моста. Принципиальная поддержка проекта со стороны администрации Тахтамукайского района получена», — отметил генеральный директор ГК «ОСТ» Александр Пак.
Проект должен пройти необходимые согласования в администрации Краснодарского края и кабинете министров Республики Адыгея, а затем получить одобрение на федеральном уровне — в Министерстве строительства РФ.
«Проекту также предстоит пройти все необходимые экологические экспертизы, публичные слушания», — отметил главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок.
Группа компаний «ОСТ» подготовила эскизный проект строительства пешеходного моста через реку Кубань. Переход свяжет центр Краснодара с торговым комплексом. Кроме того, в шаговой доступности окажется жилищный комплекс «Другие берега» на территории аула Новая Адыгея, строительство которого инвестор уже ведет.
Схему размещения социальных объектов Краснодара опубликовали в сети
Схема перспективного размещения учреждений образования, здравоохранения, культуры и спорта появилась на сайте администрации города.
«На схеме обозначены как новые учреждения социальной сферы — школы, детские сады, учреждения здравоохранения и спорта, — планируемые к строительству в ближайшие годы, так и существующие. Планируемые к размещению Генеральным планом города земельные участки для объектов соцсферы расположены не только в историческом центре, но и в новых микрорайонах, а также в пригороде», — пояснил главный архитектор города Игорь Мазурок.
Посмотреть схему можно по этой ссылке.
К схеме также прилагают условные обозначения.
По словам главного архитектора города Игоря Мазурка, схема демонстрирует, что мест для возведения новых объектов соцсферы в Краснодаре достаточно.
«В схеме не отражены уже строящиеся или планируемые к возведению пристройки к школам и детским садам, так как это является не строительством новых, а развитием действующих образовательных учреждений», — отметил Мазурок.
На схеме предусмотрено размещение 262 садиков и 79 общеобразовательных школ.
Все земельные участки под их строительство проработаны. Часть из них находится в муниципальной, другие — в частной собственности. Их назначение предусмотрено действующими проектами планировки и другое использование невозможно.
«Когда мы говорим о земельных участках, находящихся в частной собственности с целевым назначением — под детские сады и школы, — то мы говорим о бывших федеральных землях, которые с торгов приобретались компаниями. В настоящее время эти площадки не застроены. Администрация города для их сохранения провела их инвентаризацию. При корректировке Генплана и Правил землепользования и застройки этим площадкам присвоят отдельные наименования функциональных зон – «зона детских дошкольных учреждений» и «зона общеобразовательных учреждений», что сделает невозможным их другое использование», — подчеркнул Игорь Мазурок.
Из-за «перекоса» в объемах жилищного строительства и объектов социальной и инженерной инфраструктуры администрация Краснодара обратилась к бизнес-сообществу, руководству ведущих строительных компаний с предложением об участии застройщиков в развитии необходимой инфраструктуры.
«С учетом опыта Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, где темпы жилищного строительства аналогичны краснодарским, строительство социальной и инженерной инфраструктуры самими застройщиками позволит повысить привлекательность объектов и в более короткие сроки, чем сейчас, завершить их реализацию, поскольку жители охотнее приобретают жилье в районах, уже обеспеченных всем необходимым», — пояснил Игорь Мазурок.
Администрация Краснодара частично полагается в создании соцобъектов и инженерных сетей на участие города в федеральных и краевых программах.
Чиновники также прорабатывают механизмы компенсации затрат застройщиков на постройку инфраструктуры. Идет работа по межеванию своих территорий застройщиками для передачи в муниципальную собственность.
Чтобы удешевить стоимость строительства, разрабатывают типовые проекты школ и садиков для их утверждения в Минстрое. Новые соцобъекты будут возводить, вероятно, только по таким проектам. Это позволит снизить затраты и привлечь бюджетное софинсирование.
Что касается схемы расположения соцобъектов, далее информация о статусе участков будет обновляться. По словам Игоря Мазурка, внешний вид схемы и механизм отображения планируют доработать: сделать информацию более наглядной и удобной, добавить описание и статус реализации по каждому объекту.
59 000 новых готовых квартир продается в Краснодаре
На продажу в краевом центре выставлено 59 000 готовых квартир в новостройках. Всего девелоперы города сейчас продают 118 000 квартир.
«Более 80% общего количества строящейся и сданной жилой недвижимости относится к эконом-классу, средняя стоимость 1 квадратного метра — 35 000 рублей», — заявил генеральный директор компании Macon Realty Group Илья Володько на пленарном заседании «Развитие рынка недвижимости: как ответить на новые вызовы», организованного «РБК-Юг» в ходе краснодарской «Ярмарки жилья».
В прошлом году в Краснодаре продано порядка 28 000 квартир.
Кроме того, в минувшем году Краснодар установил рекорд по вводу жилья. В городе сдали в эксплуатацию 2 009 462 квадратных метров жилья, что на 16,9% выше показателя 2014 года. Краснодар стал первым региональным центром, взявшим такую планку.
Свежий асфальт положат на улицу Героев Разведчиков в Восточно-Кругликовском районе Краснодара
В ближайшее время по улице Героев Разведчиков в Восточно-Кругликовском районе Краснодара появятся полноценные тротуары, пешеходный переход, остановочные «карманы». На перекрестке Черкасской и Героев Разведчиков установят светофор и новый крытый остановочный павильон.
«Застройщик ведет подготовку к строительству асфальтовой дороги от Черкасской до 40-летия Победы, работы планируется начать при наступлении подходящих погодных условий», — уточнил мэр города Владимир Евланов на встрече с жителями района.
В этом году начнут строить первую многоуровневую парковку. Всего их запланировано девять. Чтобы решить проблему с парковкой уже сейчас, решено организовать парковочную площадку возле дома № 20 по улице Героя Яцкова. Для этого строители уберут огораживающий ее забор, а саму площадку засыплют гравием.
Горожане также пожаловались мэру на нехватку школ, детских садов, учреждений здравоохранения, парковочных мест, проблемы с подтоплениями ряда улиц микрорайона и отсутствием капитальных дорог.
«Проектирование школы на 1 200 мест находится в завершающей стадии, строительство на выделенной площадке начнется в этом году», — сообщил горожанам руководитель объединения застройщиков «ВКБ-Новостройки» Сергей Геращенко.
Стало известно, что в ближайшее время в районе построят еще одну школу на 1 500 мест. Об этом заявил замдиректор департамента строительства ООО «Бизнес-Консалтинг» Игорь Головкин.
В ближайшие пять лет в микрорайоне будет возведено 11 типовых общеобразовательных учреждений, рассчитанных на 13 000 учащихся.
Кроме того, главному архитектору города Игорю Мазурку поручено проработать вопрос создания новых зеленых зон на всей территории микрорайона и создать проект их благоустройства, согласовав его с жителями. А пока аллею рядом с улицей Генерала Трошева приведут в порядок и благоустроят.
Отсутствие поликлиники временно решили, предложив организовать на первом этаже многоэтажки по улице Генерала Трошева, 41 работу медицинского центра, где будут принимать терапевты, педиатры и врачи узких специальностей.
На первых этажах зданий в районе в ближайшее время также откроют отделение почты, отделение полиции и общественный пункт охраны порядка.
В районе установят информационный стенд с подробной схемой проекта планировки территории, дорогами, зелеными зонами и планируемыми соцобъектами.
Подобный информационный стенд также установят в микрорайоне «Солнечном».
