Муниципальные власти упустили момент
На прошлой неделе я встретился с одной из самых видных фигур в сфере жилого строительства. О Евгении Шумейко и ее проекте «Ярмарке жилья» знает каждый уважаемый застройщик. В рамках интервью Евгения рассказала о том, почему создание единого архитектурного стиля в сложившейся ситуации не совсем целесообразно и о том, что важнее эстетики. «В Краснодаре нет единого архитектурного стиля,» – опережая вопросы, прокомментировала Евгения.
Почему так получается?
Потому что изначально Краснодар не запланирован как город. С течением времени он вырос из деревни. Вспомним наш центр, там в основном частные дома, к которым добавили урбанистический концепт в виде многоэтажек. А это сильно сказывается на архитектуре. В частности, сейчас ее попросту нет.
Муниципальные власти понимают, что момент упущен. Поздно выставлять требования, когда большая часть города уже застроена без привязки к единому стилю. Разработать что-то на будущее, может быть, имеет смысл. Хотя это будет обращено больше к пригороду Краснодара, т.к. сам город перенасыщен стройками нынешнего образца.
Вижу, что тебя смущает сама идея единого архитектурного стиля. Можешь поделиться сомнениями на этот счет?
Вопрос в том, под что подстраиваться? Ведь в Краснодаре единого концепта не существует даже в исторический части. В таких городах как Санкт-Петербург, Москва, Казань очень легко выявить единые критерии. А на Кубани какой стиль был? Деревенский? Сейчас это никого не устраивает, т.к. мы встали на рельсы развития. Вопрос в том, кто возьмет на себя ответственность за создание совершенно нового облика? Сейчас в нашем регионе наблюдаются большие миграционные потоки. Люди, работающие в департаменте архитектуры города, зачастую неместные. Им крайне сложно выявить аутентичность Краснодара и модернизировать ее с точки зрения современности.
Покупка собственной квартиры: что делать, если денег нет?
Мы отлично понимаем, что многие люди, переезжающие в Краснодар, не имеют собственного жилья и вынуждены его арендовать. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры не на самой окраине Краснодара колеблется в районе 15 000 рублей в месяц плюс оплата коммунальных услуг. Примечательно, что многие, задумываясь о покупке жилья, часто робеют от осознания масштабов его полной стоимости по отношению к своему месячному доходу.
Я бы хотел предложить альтернативные варианты, и для начала предлагаю рассмотреть самый распространенный способ – ипотечный кредит.
Ипотечный кредит – это не вселенское зло, а действующий финансовый инструмент достижения цели. Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Так древние греки обозначали форму ответственности должника перед кредитором. На границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», что в переводе с древнегреческого обозначает «подпорка», «подставка». В случае если должник не выплачивал долг, кредитор имел право забрать землю, отмеченную таким столбом. Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен еще в Древнем Египте.
Этапы, которые вам предстоит пройти, если вы решили оформить ипотеку:
- Поиск денежных средств для первоначального взноса.
- Оценка и одобрение банком вас, как заемщика.
- Оценка и одобрение банком приобретаемой квартиры.
Этап 1. Поиск денежных средств для первоначального взноса
Вам необходимы деньги на первоначальный взнос. Обычно эта сумма составляет минимум 10% от стоимости квартиры и больше. Чем больше, тем лучше. Получить эту сумму можно разными способами: попробуйте накопить, продайте автомобиль и пересядьте на более дешевый, продайте гараж или попросите в долг у родственников. В общем, на этой стадии допустим полный полет фантазии. Напомню, что первоначальным взносом по ипотеке может быть также сумма материнского капитала.
На этом этапе я рекомендую выйти на сайт какого-нибудь банка, на котором имеется ипотечный калькулятор. Внесите в него стоимость квартиры, размер первоначального взноса и срок кредита. Тогда вы сможете вычислить размер вашего предполагаемого ежемесячного платежа.
Этап 2. Как банки оценивают заемщиков
У каждого банка имеется свой перечень документов для одобрения ипотечного кредита. Их можно найти на сайтах банков в Интернете. Они все похожи, поэтому я рекомендую сформировать сразу несколько пакетов и подать заявки в ряд банков. Если вы подадите документ, которого нет в списке банка, ничего страшного. Дополнительная информация охарактеризует вас, как ответственного и честного заемщика.
Банки применяют систему Скорринга, в соответствии с которой учреждение присваивает вам баллы за определенные ответы на вопросы заполняемой анкеты. Чем выше будет общий балл, тем лучше. Так происходит первичная оценка репутации заемщика. Вам присваивается больший балл, если вы имеете длительный стаж работы на одном месте, если у вас не предпенсионный возраст и вы уже не студент, если вы имеете профессию, образование, семью и ребенка. Все эти факторы характеризуют вашу возможность стабильно платить ежемесячные платежи. Банку важно, чтобы вы были социально стабильны, поэтому наличие имущества (автомобиль, гараж, дача) увеличит ваш балл. Также банк оценит ваш (либо вашей семьи) суммарный доход в месяц. Важно, чтобы месячный платеж по кредиту не был равен половине (или более) вашего месячного дохода. В идеале предположительный месячный платеж по ипотечному кредиту не должен превышать трети от суммарного дохода в месяц.
Также вас проверят с точки зрения чистоты перед законом (наличие судимостей) и кредитной истории. При заполнении анкеты важно давать достоверную информацию о действующих кредитах. Банк все равно все узнает из запроса в бюро кредитных историй. Кстати, отсутствие кредитной истории не сыграет вам на руку. В этом случае я иногда советую за пару месяцев до обращения в банк взять один или два небольших потребительских кредита и погасить их.
Еще один этап проверки — место вашей работы. Служба безопасности позвонит в организацию и уточнит, работаете ли вы там, а также правильность предоставленных данных о доходе. Важно, чтобы по месту вашей работы точно подтвердили все данные, которые вы предоставляли банку. Поэтому в вашей организации должны знать, что вы подаете заявку на кредит. Иначе даже неуверенные ответы просто растерявшегося бухгалтера могут все испортить.
Этап 3. Одобрение банком приобретаемой вами квартиры
После того, как банк уведомил вас об одобрении суммы ипотечного кредита, вам будет необходимо подать в банк документы на квартиру. Если вы планируете приобрести квартиру в строящемся доме, то вам потребуются следующие документы:
- аккредитация застройщика в данном банке;
- предварительный договор долевого участия в строительстве квартиры или проект договора участия в долевом строительстве;
- справка о готовности дома;
- справка о не крупности/заинтересованности в заключении сделки.
Все эти документы вам предоставит застройщик. Приобретение квартиры у застройщика менее хлопотный процесс, так как с вашим кредитным специалистом будет контактировать представитель застройщика. Он и подготовит все необходимые документы.
В случае если вы планируете приобрести квартиру у собственника на вторичном рынке, вам необходимы:
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- отсутствие неузаконенной перепланировки квартиры;
- заключение оценщика о стоимости квартиры (изготавливается аккредитованным в вашем банке оценщиком за ваш счет, стоимость оценки — около 5000 рублей);
- предварительный договор купли-продажи квартиры с собственником;
- согласие супруга собственника на продажу квартиры.
Покупка квартиры на вторичном рынке всегда более рискованная сделка, поэтому банк может запрашивать дополнительные документы на квартиру, такие как: выписки из Единого Государственного реестра Прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы и т. п. По моему мнению, для приобретения квартиры на вторичном рынке будет нелишним привлечь к сделке квалифицированного юриста, который смог бы проверить историю возникновения права продавца на объект, возможные связанные с этим риски, наличие судебных споров, арестов и т. п. О рисках при приобретении объектов недвижимости на вторичном рынке я постараюсь подробно рассказать в следующий раз. Вернемся к ипотечному кредиту.
После одобрения вас, как заемщика, и объекта недвижимости, как пригодного для оформления ипотеки, вы подписываете с банком кредитный договор, и регистрируете сделку по приобретению объекта в Росреестре. В случае со строящейся квартирой это будет договор участия в долевом строительстве, а в случае готовой квартиры — договор купли-продажи недвижимости.
Объект недвижимости с этого момента будет находиться в залоге у банка. То есть вы будете иметь возможность в квартире жить, но не будете иметь возможности ее продать, обменять и т. п. Для решения жилищного вопроса, на мой взгляд, этого вполне достаточно.
Конечно, ипотечный кредит — это дело достаточно дорогое. Если посчитать сумму переплаты за весь срок, то можно сильно испортить себе настроение. Но не стоит забывать, что аренда жилья — это услуга. Выплачивая аренду, вы отдаете деньги, не приобретая ничего. Выплачивая ипотечный кредит, вы инвестируете в собственное имущество. Если же вы потеряете работу или платить ипотеку станет непосильно, всегда есть выходы, от которых вы можете даже выиграть.
Во-первых, вы можете (хоть и в тайне от банка) сдать квартиру и оплачивать ипотечные платежи из арендных денег, живя, к примеру, у родителей.
Во-вторых, вы можете продать квартиру, досрочно погасив ипотечный кредит деньгами покупателя. Такие сделки довольно часто совершаются на рынке недвижимости. Причем, у вас на руках останется разница между рыночной стоимостью квартиры и вашей задолженностью по ипотечному кредиту, а ваша кредитная история пополнится успешно выплаченным ипотечным кредитом.
В этой статье я изложил порядок оформления кредита в общих чертах. Конечно, вам придется подробнее вникать в суть вопроса. Я бы порекомендовал лично посетить несколько банков и побеседовать с кредитными специалистами, узнать условия, сравнить их. Поверьте, после визита в шестой по счету банк и беседы с кредитным специалистом вы уже будете прекрасно понимать отличия различных кредитных программ и условий.
Для экономии времени можно обратиться к кредитному брокеру. Такого рода специалисты отлично осведомлены о программах и условиях различных банков и сразу смогут вам посоветовать наиболее подходящую программу, исходя из вашей ситуации.
Какую недвижимость можно приобрести, если вы — «миллионер»?
Естественное желание любого человека — купить жилье получше и подешевле. Давайте разберемся, каким объявлениям можно доверять, владея суммой около одного миллиона рублей, а на какие ни в коем случае нельзя ориентироваться, если вы твердо намерены переехать в Краснодар без проблем.
Открывая любой сайт объявлений, у вас разбегаются глаза. Оказывается, можно купить очень даже приличную квартиру и с бюджетом до одного миллиона рублей. И при этом в перспективном районе, с отличной транспортной инфраструктурой. Иногда даже с ремонтом! Но так ли реальны и безопасны эти варианты? К сожалению, не всегда.
Рынок бюджетного жилья начал развиваться в Краснодаре относительно недавно. Сначала такие предложения могли представить только частные застройщики, которые оформляют все разрешительные документы после сдачи дома в эксплуатацию. Позже, поймав тренд, на рынок жилья эконом-класса вышли и серьезные застройщики.
Итак, какой план действий нужно разработать, ориентируясь на покупку жилья в пределах миллиона рублей
- Внимательно изучите документацию застройщика. Проектная декларация, разрешение на строительство, технические условия на подключение всех необходимых коммуникаций — вот далеко не полный перечень разрешительных документов, которые должны быть в наличии у компании, которая строит «на совесть», а не в погоне за сиюминутной прибылью.
- Зайдите на сайт застройщика, почитайте отзывы о компании и ознакомьтесь с готовыми объектами. Таким образом вы, можно сказать, познакомитесь с компанией, которой доверите свой капитал.
- Не верьте, что новое жилье в центре Краснодара можно приобрести за эту сумму. Предложения в центре до одного миллиона рублей — очень редкие. И даже если вы найдете такой вариант, это однозначно будет либо «частичка» в общем ЖАКТовском дворе на 5-10 хозяев, либо комната в общежитии. Не нужно пугаться подобных объектов. Если для вас жизнь в центре или очень близко к нему — момент принципиальный, а дополнительную сумму пока нет возможности добавить, и при этом нужно сразу заехать и жить, то присмотритесь к таким предложениям.
- Если вы рассматриваете строящееся жилье — к вашим услугам достаточно много объектов на окраине Краснодара. Подобные предложения можно найти в районах: Витаминкомбинат, район ул. Комарова, пос. Российский, пос. Южный, пос. Краснодарский, Западный обход. Если рассмотреть сумму чуть больше миллиона рублей, то можно найти просторные квартиры-студии на Энке, в районе ул. Черкасская и в поселке Знаменский.
- Не бойтесь обращаться в агентство недвижимости в страхе переплатить. Опытный риэлтор поможет сориентироваться в огромном рынке жилья эконом-класса и выбрать вариант, при котором вы отпразднуете новоселье, а не вступите в ряды обманутых людей, годами ждущих сдачи дома в эксплуатацию.
- Если вы теоретически рассматриваете вариант привлечения кредитных, в том числе ипотечных средств — обсудите его со своим агентом. В крупных компаниях есть ипотечные отделы, специалисты которых помогут правильно составить заявку на получение кредита, и ваши шансы на квартиру большей площади обретут реальность.
- Если для вашей семьи важно переехать на юг, но при этом суета большого города вас абсолютно не привлекает, присмотритесь к предложениям в небольших городах, станицах и поселках Краснодарского края. Вы получите прекрасную экологию, добрых соседей вокруг, а при необходимости сможете добраться до Краснодара на общественном транспорте.
В нашем благодатном регионе есть предложения в любой целевой категории. Главное всегда помнить: покупка недвижимости — это очень серьезный и ответственный шаг. И очень важно сделать его обдуманно, заручившись достаточным количеством информации и опытным помощником.
В Краснодаре каждый может найти то, что ему нужно
Иван, мы пригласили вас в качестве героя в нашу новую рубрику «История успеха», в рамках которой краснодарцы, которые в свое время переехали в этот город из других регионов страны, рассказывают, как они достигли здесь успеха.
— А что вы понимаете под словом успех? На мой взгляд, это понятие немного о другом. Это производная от слова «успевать». Успешные люди — те, кто многое успевают, а главное, успевают жить. Неужели уровень дохода — это единственный фактор? Скорее это всего лишь небольшая составляющая успеха. Многие люди имеют деньги, но не могут быть здесь и сейчас, получать удовольствие от жизни.
Вы успеваете жить?
— Да, успеваю.
Тогда мы по адресу. Расскажите, где ваши корни, откуда и когда вы приехали в Краснодар.
— Я родом из небольшого города Кавминводы Ставропольского края. Это замечательный уютный город численностью восемьдесят тысяч человек, ворота Кавказа. Я там прожил двадцать девять лет.
Что в итоге подвигло вас на переезд?
— На то были две причины. Во-первых, в Ставропольском крае очень сложное экономическое положение. Не то, что в Краснодарском крае. Плюс в последние годы в регионе очень сильно упал уровень культуры в связи с массовой миграцией населения из ближайших республик. Этого было достаточно для того, чтобы мне захотелось что-то поменять.
Я и там занимался бизнесом. У меня было агентство недвижимости в трех городах: Минводах, Пятигорске, Ессентуках. Но возможностей для реализации своего потенциала там было значительно меньше. Поэтому мы с одним из друзей, с которым учились на MBA, решили объединить его опыт строительства и мой опыт продаж, чтобы организовать свою строительную компанию. Встал вопрос выбора города, где мы ее будем открывать: либо в Твери, где он на тот момент жил, либо в Краснодаре, потому что здесь был бум на недвижимость. Мне показалось, что интереснее работать там, где тепло и где ментальность ближе к Ставропольскому краю. Также на выбор повлияло то, что я все детство провел в Краснодаре, у дедушки в поселке Белозерный, и город уже имел для меня позитивный эмоциональный заряд.
Так мы с другом открыли компанию по малоэтажному строительству в Краснодаре, которую назвали «Милдом» — милый дом. В какой-то момент наши с ним пути разошлись, но эта компания и сейчас существует в Твери под его руководством. А я за это время приобрел для себя определенный опыт, понимание, и самое главное, что я обрел Краснодар.
Сейчас я занимаюсь консалтингом и тренингами. Мне всегда было интересно помогать людям становиться успешнее. И всегда хотелось, чтобы люди достигали чуть большего, чем у них получается. Я всегда делился знаниями и опытом, за что меня и выбрали президентом гильдии риелторов Кавказских Минеральных Вод. Я делился абсолютно всеми технологиями, но, к сожалению, мало кто их берет. Люди не очень любят что-то делать.
Как вы пришли к консалтингу?
— Так получилось, что я занимаюсь консалтингом довольно давно. Просто раньше это было не моим бизнесом, а хобби. То есть я давно изучал виды продаж, технологии, и в один момент друзья попросили меня помочь, и я помог. Потом знакомые попросили выстроить продажи одной компании в Ставрополе. И я сделал это, как проект, за деньги, но все равно это еще оставалось хобби. То есть я занимался этим не для того чтобы продавать услуги консалтинга, а чтобы увеличить свою узнаваемость.
А когда я разошелся с партнером по «Милдому», то тут и понял, что да, пора. В этом деле мне очень нравится то, что в короткие сроки можно заниматься сложными проектами. Меня возбуждают сложные задачи, когда я максимально включаюсь в них. Причем, если проект длится долго, на протяжении двух-трех лет, то я теряю к нему интерес. А если он короткий, полгода-год, то я могу быть суперзаряженным и суперэнергичным. Выходит, что консалтинг мне подходит, потому что от консультанта ждут быстрых изменений, таких, которых компания не смогла бы достичь сама. То есть на меня работает качество максимальной включенности в ограниченное время.
Краснодар поспособствовал тому, что вы сейчас имеете?
— Конечно! Здесь мне очень повезло: я нашел потрясающих людей, которые сами по себе очень талантливы. Того же Илью Фейгенова. Это талантливый человек, требовательный и к себе, и к окружающим, космополит. Мне довелось с ним встретиться, когда он привозил в Краснодар Игоря Манна. Еще были люди, которые на меня позитивно влияли — они отчасти и сформировали меня.
Расскажите про вашу компанию PIC.
— Изначально у меня была компания «Бизнес-класс», где я проводил тренинги. Потом, когда мы познакомились с Фейгеновым, то объединились и создали компанию PIC — «Профессионализм, интеллект, компетенция». Ну, это просто название, чтобы объединить мой бренд и его, чтобы это не было двумя отдельными брендами. Благодаря ему я взялся проводить мероприятия на «вау»-уровне. У меня все же более системный подход к работе, не такой креативный. В этом мы очень хорошо друг друга дополняли. Сейчас мы практически не ведем совместные мероприятия, так как я больше нацелился на консалтинг и собственные выступления, и у меня нет времени на организацию других мероприятий. Поэтому PIC вроде бы существует, но на самом деле особо ничего не делает.
Последний год я раскачиваю исключительно свой бренд, потому что мне важно, чтобы для определенной узкой аудитории я был известен, как эксперт в сфере недвижимости. Моя цель — стать специалистом номер один по продажам первичной недвижимости в России. Соответственно, я буду двигаться только в этом направление. Такой нишевый продукт.
То есть вы уже выходите на федеральный уровень?
— Да, конечно. Моя задача состоит в том, чтобы заниматься консультированием по всей стране, а не только в Краснодаре. Просто в нашем городе очень много застройщиков, очень серьезная конкуренция, и здесь интереснее всего воплощать идеи, мысли. Здесь нужно быть конкурентоспособным, и застройщики хотят этого. Но я уже выступаю в Волгограде, Сочи, Ростове и других городах.
Что вы думаете о Краснодаре? Нам интересно, каким видят наш город люди, которые приехали сюда не так давно. Такой взгляд извне.
— Краснодар удивительно объединяет в себе и облик столичного города, и облик маленького городка: здесь есть активность, возможности, но одновременно и что-то патриархальное. То есть он действительно объединяет в себе все, и в нем каждый может найти то, что ему нужно.
Краснодар позволяет жить в разных темпах — и быстро, и медленно. Плюс Краснодара в том, что он достаточно хорошо развит как экономически, так и транспортно.
Вы останетесь здесь жить?
— Я планирую остаться жить в Краснодаре, но хочу быть человеком мира. Я хочу оставить здесь свой дом, свою крепость, место, куда стоит возвращаться. Но это не означает, что я хочу ограничить себя только Краснодаром. Хочется большего, чем просто Краснодар.
Беседовала: Ксения Нестерова
