Рынок жилья Краснодара: жизнь в условиях кризиса
Жизнь никогда не будет прежней. Об этом твердят политологи, экономисты, а теперь и застройщики. На «Рождественском саммите» игроки строительного рынка Краснодара поделились своими опасениями относительно новых правил игры, которые диктует власть, обрисовали перспективы и рассказали, что будет с ценами на квартиры.
Для строительного рынка год начался с тишины. После новости о том, что субсидирование ипотеки отменят с 1 марта, застройщики заняли выжидательную позицию. Вопрос разрешился на днях — после заявления главы Минстроя о том, что программу поддержки все-таки продлили до конца 2016 года, оставив ставку на уровне 12%. Это стало приятной новостью для всех участников рынка, поскольку после отмены программы все ждали значительного падения продаж.
Буквально вчера застройщиков региона собрали в администрации Краснодарского края, где им удалось обсудить с губернатором несколько моментов развития строительного рынка.
Однако множество нерешенных проблем висит в воздухе.
«Говорят, строительный рынок в стране просел на 15-20%. Не верю. Помимо Краснодара, мы мониторим шесть регионов, которые интересны компании с точки зрения развития. Могу сказать, что в целом рынок по продажам просел минимум в два раза», — поделился с коллегами президент СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов.
Доходы бюджета от строительной отрасли будут падать. Это понимают все. Рекорд по сданным квадратным метрам 2015 года в этом году Краснодар вряд ли повторит.
«На реализацию собственных проектов в 2014 году мы потратили больше 300 миллиардов рублей. В прошлом году — на 30% меньше. Если мы потратили меньше, значит, в будущем мы и сдадим на 30% меньше жилья, когда сроки подойдут», — отметил генеральный директор СК «Неометрия» Борис Юнанов.
По его словам, развитию рынка во многом мешают непонятные правила игры, которые диктует власть.
«Правила землепользования и застройки не действуют, но действует старый Генплан. Он несовершенен и не даст развиваться ни бизнесу, ни городу. Но есть строгое правило — не выдавать никаких разрешений вразрез с этим самым генпланом. И это большая проблема. Мы с этим столкнулись — уже год ищем подходящие участки для своих проектов», — поделился Юнанов.
По словам депутата ЗСК и гендиректора строительной компании «Краснодар Сити» Андрея Сигидина, главная задача генерального плана — определить статус земель.
«Тем, кто верстает генплан, и владельцам земли важно договориться между собой», — пояснил Сигидин.
Диалог между бизнесом и властью необходим, — об этом говорил каждый участник саммита.
А пока радикальные предложения администрации Краснодарского края в сфере строительства заставляют девелоперов понервничать.
«Ограничение долевого строительства «убьет» 90% участников рынка»
Особо волнует застройщиков идея губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева запретить продажу квартир в строящихся домах, пока здания не будут готовы на 50%.
«Давайте откровенно. Не так много компаний, у которых есть собственные средства, чтобы построить 50% дома без денег дольщиков. Не у всех есть «подушка безопасности» и договоры проектного финансирования с банками», — высказался президент СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов.
Сергей Иванов также считает, что реализовать это предложение сложно.
«Оно сразу отрубит 90% участников рынка, которые в лучшем случае достроят свои объекты, а дальше вообще перестанут работать. Убежден, что это негативно скажется на экономике региона», — уверен президент СИК «Девелопмент-Юг».
Сбербанк — основной и, пожалуй, единственный банк, который работает с девелоперами по проектному финансированию.
Между тем, девелоперы поддержали идею властей, о том, что разрешение на строительство должно выдаваться только финансово состоятельным компаниям. Так у покупателей будет меньше шансов столкнуться с недобросовестными застройщиками.
Рост цен на жилье — ближайший тренд
Девелоперов заботит и то, как идея ограничения долевого строительства отразится на покупательском спросе.
«Какая цена будет у квартир в домах, достроенных на 50%? Давайте рассчитаем стоимость кредита, заложим в себестоимость, и увидим конечную цифру. Никто не будет готов платить такие деньги», — убежден генеральный директор СК «Неометрия» Борис Юнанов.
Однако уже точно: рост цен на жилье — ближайший тренд.
«По ценам на жилье Краснодар находится на 40 месте в России. То, что город признают лучшим и самым благоустроенным, не вяжется с тем, что он еще и самый дешевый. Рост цен даст определенный оптимизм участникам рынка и будет способствовать развитию отрасли», — считает главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок.
Исследование на тему реальной стоимости квадратного метра жилья в Краснодаре минувшей осенью провели аналитики «Девелопмент-Юг». В компании подсчитали, что в секторе малоэтажного жилья себестоимость не может быть ниже 30 700 рублей, а в секторе многоэтажного — менее 36 400 рублей. При этом средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке города — одна из самых низких среди крупных городов России.
«Большое количество компаний занижают стоимость квадратного метра и уходят в минус, не взирая на правила формирования цены. Но в экономике чудес не бывает. Именно поэтому многие объекты в Краснодаре не будут достроены», — считает президент СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов.
Он рассказал, что самую низкую прибыль его компания получает с проекта «Спортивная деревня», где маржинальность квадратного метра — порядка 2,5 тысяч рублей. Эта цифра чуть выше рынка.
«С такими ценами завтрашнего дня у нашей компании быть не может. О каких детсадах и школах может идти речь? Однозначно мы будем поднимать цены, даже несмотря на то, что объемы продаж, возможно, снизятся. Если стоимость квадратного метра оставить на прежнем уровне, перспективы у строительного рынка самые печальные», — убежден Сергей Иванов.
В «Девелопмент-Юг» считают, что порог накрутки должен составлять не менее 15%. В этом случае можно говорить о развитии бизнеса и возможности строить социальные объекты в комплексной застройке.
«Призываю коллег посмотреть на свои цены критично: модель, по которой строители «перекрывали» текущие расходы строительством следующего объекта, уже не работает», — сказал Сергей Иванов.
«Краснодар должен застраиваться»
Несмотря на нестабильную экономическую и правовую ситуацию, девелоперы Краснодара в один голос твердят, что город будет застраиваться.
«Мы видим более-менее привлекательные центральные улицы, но отходим чуть в сторону — и попадаем в «гарлем». Эти деревянные дома в аварийном состоянии надо расселять, а территорию — застраивать. Откуда брать деньги на расселение? В этом может помочь только стабильная строительная отрасль. Дайте нам возможность зарабатывать, и мы уберем из города этот «гарлем», — предложил генеральный директор «Неометрии» Борис Юнанов.
Спрос на жилье будут подпитывать и миграционные потоки.
«Понимая, что город растет, мы одновременно развиваем большое количество проектов. И недавно взялись за один проект доступного жилья, причем, на окраине города. Это то, чем раньше наша компания не занималась. И когда мы продали в нем 25 тысяч квадратных метров за первый год, мы были в шоке. При этом маржинальность на квадратный метр в этом проекте составляет 6-8 тысяч рублей. Этот формат жилья востребован и прибылен. Так будет всегда», — убежден Сергей Иванов.
Чего ждать от 2016-го?
В Macon Realty Group подсчитали, что сегодня в Краснодаре не продано более 50 тысяч новых квартир. На стадии строительства находится около 5,5 миллионов квадратных метров жилья. Возможно, поэтому девелоперы пока не торопятся заявлять о новых крупных стройках.
Впрочем, некоторые свежие проекты все-таки появятся. Планами компании, в частности, поделился Борис Юнанов, генеральный директор СК «Неометрия».
По словам президента СИК «Девелопмент-Юг» Сергея Иванова, самый пессимистичный прогноз по продажам у компании на текущий год — 90 тысяч квадратных метров, как и в 2015 году.
«Нам проще, мы обеспечены площадками под строительство и понимаем, что, в зависимости от ситуации в экономике и законодательстве, сможем скорректировать свои проекты», — отметил Иванов.
Однако поведение застройщиков на рынке и цены на жилье все-таки во многом будут зависеть от ситуации.
По словам Сергея Иванова, в компании знали, что кризис будет, и готовили «подушку безопасности»: продавали активы, избавлялись от огромного количества бизнес-единиц, уходили в кэш.
«У нас на счетах есть деньги, и мы будем смотреть на рыночную ситуацию. В этом году хотим запустить до 10 проектов комплексной застройки: до двух — в Перми, два — в Ростове-на-Дону, несколько в Краснодаре. Возможно, подождем, время покажет», — говорит президент «Девелопмент-Юг».
Подготовила Евгения Кавун
Архитектурный облик Краснодара обсудят в «Типографии»
Дискуссии об архитектурном облике Краснодара пройдут в культурном центре «Типография» 12 — 27 февраля. В проекте «Демонтаж» поучаствуют специалисты архитектурно-строительной сферы и смежных профессий и чиновники из городской администрации.
Проект включает в себя не только акции творческой молодежи города, но и работу преподавателей и практикующих специалистов.
Организаторами проекта выступили КЦ «Типография», краснодарская региональная организация Союза архитекторов России при поддержке факультета архитектуры и дизайна КубГУ.
Расписание проекта «Демонтаж»
13 февраля, 16.00
Дискуссия «Пути и пространства»
Спикеры: Горбунов В.В., Хуснутдинова Д.Р., Литвинова В.А., Макарчук С.М., Бронникова К.С., Хуаде Т.А., Марков П.С., Завгородняя А.Н.
14 февраля, 14.00
Воркшоп «Градоэкологический каркас города»
16 февраля, 19.00
Лекция Виталия Бондаря
17 февраля, 17.00
Воркшоп «Городские препятствия»
Ведущий: Тимур Хуаде
17 февраля, 19.00
Лекция Валерия Казаса «Public art»
18 февраля, 19.00
Лекция Сергея Скороходова
19 февраля, 19.00
100 вопросов архитектору
Гость: Александр Фомин
20 февраля, 13.00
Онлайн-лекция «Социальное проектирование»
Лектор: А. Мурунов
20 февраля, 17.00
Воршкоп «Ночные маршруты»
Ведущий: Сергей Макарчук
21 февраля, 17.00
Воркшоп «Доступные парки»
23 февраля, 19.00
Лекция Натальи Машталир «Семиотика архитектуры, или Как я перестала волноваться и полюбила эклектику»
24 февраля, 19.00
Лекция Александра Кузьменко «Жалобная книга архитектора»
25 февраля, 17.00
Открытие выставки второго тура смотра-конкурса лучших студенческих работ Международного фестиваля «Дни архитектуры»
25 февраля, 19.00
Лекция В.В. Горбунова
26 февраля, 19.00
Лекция Антона Польского «Культура еды как средство развития города»
27 февраля, 20.00
Закрытие выставки, вручение дипломов участникам архитектурной лаборатории
В расписании возможны изменения. Оперативная информация — в группе мероприятия в Facebook.
Финансовые нарушения программы «Краснодару ― столичный облик» устраняет мэрия
О ходе устранения финансовых нарушений, допущенных при реконструкции бульвара по улице Красной, депутатам Заксобрания края доложил мэр Краснодара Владимир Евланов.
Говоря об эффективности расходования средств краевого бюджета по подпрограмме «Краснодару – столичный облик», Евланов отметил, что некоторые проблемы уже решены.
Общая сумма нарушений по реконструкции бульвара у кинотеатра «Аврора» подрядчиками ООО «Меридиан» и ООО «Дизайн студия «Виста» составила более 16,6 миллионов рублей. Суммы были завышены относительно объемов и стоимости работ. В целом, нарушения устранены на сумму свыше 11,1 миллионов рублей. В частности, «Меридиан» перечислил в бюджет Краснодара порядка 6,2 миллионов рублей. А компания «Дизайн студия «Виста» выполнила работы на сумму свыше 600 тысяч рублей, кредиторская задолженность города перед подрядчиком уменьшена на сумму свыше 4,3 миллионов рублей.
Что касается строительства лестниц из гранитных ступеней и укладки плитки, объемы выполненных работ скорректированы в меньшую сторону ― на сумму почти 5,5 миллионов рублей. В Арбитражный суд Краснодарского края подан иск о взыскании этой суммы с подрядчика.
«Должностные лица из городской администрации, допустившие эти нарушения, понесли персональное наказание, они привлечены к административной ответственности», ― цитирует Евланова пресс-служба ЗСК.
Строительство каскада фонтанов у «Авроры» и благоустройство последней очереди бульвара шло с 2011 года в рамках программы «Краснодару — столичный облик». Общая стоимость работ составила порядка 500 миллионов рублей. Поскольку средств не хватило, на завершение реконструкции бульвара выделили еще 41 миллион рублей.
Накануне стало известно, что кинотеатр «Аврора» вошел в список объектов города, которые власти Краснодара намерены передать в концессию, то есть заключить по ним договоры о государственно-частном партнерстве с инвесторами.
По соглашению, компании будут за свой счет проектировать и строить данные объекты, за что получат право на определенный срок владеть объектами и получать прибыль от их использования. Таким образом, завершать реконструкцию кинотеатра будет частный инвестор.
Напомним, реконструкция «Авроры» должна была завершиться к началу 2016 года. Однако сроки окончания ее администрация до сих пор не называет.
Краевую программу по благоустройству города «Краснодару — столичный облик», разработанную в 2007 году с объемом финансирования в 6,794 миллиардов рублей, фактически перестали финансировать минувшим летом. Официально она перестанет действовать с 1 января 2016 года.
Контрольно-счетная палата Краснодарского края в ноябре 2015 года выявила финансовые нарушения при реализации государственной программы «Краснодару ― столичный облик» на сумму более 390 миллионов рублей.
В декабре губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев не исключил, что финансирование подпрограммы «Краснодару — столичный облик» могут возобновить. Однако он отметил, что для этого краснодарскому мэру Владимиру Евланову придется отстоять это право для города.
На улице Автолюбителей в Краснодаре установят светофоры, переходы и знаки
В краснодарском микрорайоне Гидростроителей по улице Автолюбителей намерены обустроить наземные пешеходные переходы, установить дорожные знаки и светофоры.
«Улица Автолюбителей — одна из главных транспортных артерий микрорайона Гидростроителей, и вопросы организации дорожного движения на ней имеют большое значение для жителей микрорайона, поэтому будем решать их в первоочередном порядке», — отметил глава Краснодара Владимир Евланов.
В районе пересечения улиц Автолюбителей и Гидростроителей установят дорожные знаки пешеходного перехода на желтом фоне, знаки ограничения скорости до 40 км/ч, а также знаки, запрещающие стоянку. Дорожную разметку обновят, как только позволит погода.
«Жители улицы Парусной ставят вопросы повышения безопасности организации пешеходного перехода путем строительства светофорного объекта в районе пересечения улиц Автолюбителей и Трудовой Славы. Здесь сконцентрирован большой поток людей: утром горожане ведут детей в школы и детские сады», — пояснил Николай Хропов.
В этом году выполнят проектирование и строительство светофора именно в этом месте за счет строительных компаний, которые ведут застройку микрорайона Гидростроителей.
В планах — строительство дорог по улицам Знаменского и Гассия, асфальтировка части улицы Автолюбителей и расширение тротуаров с 1,5 до 2 метров.
Работы, которые по погодным условиям можно выполнить сейчас, мэр города поручил сделать за ближайшую неделю. Перспективные вопросы он призвал не откладывать и обязательно реализовать в течение года.
Вид на жительство: 7 краснодарских ЖК с отличным обзором
Краснодар ― большой оригинал: через его одноэтажный центр тут и там проросли современные высотки. Город за последние годы изменился, в нем порой сложно сориентироваться самим горожанам, что уж говорить о новичках. Из мирного провинциального городка Краснодар на пути превращения в рокочущий сити. Сейчас мы видим этот процесс на неприглядной середине. Контур города создается на глазах. Так чем же и откуда любоваться краснодарцам эпохи перемен из своих окон за чашкой кофе?
Ну очень большие…
Фото: Алексей Кожевников
ЖК «Большой», что по улице Красной — самый масштабный строительный проект последних лет. Многоуровневая громада, местами уходящая ввысь на 25 этажей, расположилась в самом центре, где полным-полно ухоженных мест и исторических достопримечательностей. Больше других повезло жителям литеров 1.1 — 1.4. Их окна выходят прямиком на Красную: на Царские ворота и памятник Святой Екатерине, окруженный фонтанами. Чем выше этаж, тем шире обзор: утопающий в зелени старый центр со свечками жилых новостроек, деловых и торговых центров. Зато на этажах с четвертого по седьмой при желании и отличном зрении можно всласть налюбоваться главной пешеходной зоной города и самими пешеходами, разумеется.
Застройщик: «Меритон»
Видели ночь?
ЖК «Черемушки» в одноименном микрорайоне стоит у самой Кубани, неподалеку от парка «Солнечный остров». На другом берегу — массив зелени, видно и парк, и даже дикую часть острова. Умиротворяющим пейзажем наслаждаются обитатели южной части «Черемушек». Северной стороне тоже повезло, в их окнах разворачивается живописная панорама города: на переднем плане Старокубанское кольцо, справа как на ладони микрорайон Гидростроителей, слева Черемушки и центр. Ночной вид из квартир северной стороны напоминает Манхэттен по числу огней, мерцающих высоток и подсвеченных дорог.
Застройщик: «Девелопмент-Юг»
Край земли
ЖК «Новый город» в Юбилейном микрорайоне с западной стороны тоже смотрит на Кубань. На противоположном берегу ¬реки уже Адыгея, аул Тахтамукай, а в нем ТЦ «МЕГА», который тоже видно хорошо. Нет многоэтажек, закрывающих обзор, поэтому жильцы наслаждаются зрелищем уходящей вдаль реки и ее широких берегов, застроенных частными домами. Объекты для наблюдения — Кубань с отмелями, ближние и дальние поселки, далекий размытый горизонт. Обладатели же квартир на другой стороне ЖК свободно обозревают город, большие и маленькие кварталы всё разрастающегося Юбилейного.
Застройщик: «Девелопмент-Юг»
Держаться корней
Комсомольский, пожалуй, самый «домашний» из всех микрорайонов города, благодаря извивающемуся вдоль него Карасунскому озеру и соседству огромного, но малоэтажного Пашковского. Здешние новостройки норовят занять выгодные позиции, навсегда отнимая у жителей старых домов возможность любоваться водной гладью и прибрежным камышом. Один из таких комплексов, оказавшихся в авангарде битвы — «Форт Карасун» по улице Сормовской. Дом 204/5, построенный в этом ЖК первым, — чемпион по качеству видовых характеристик. Юго-западная сторона ― лучшее место, чтобы наблюдать набережную, причудливо извивающееся озеро (ведь оно было когда-то рекой), белоснежный Свято-Духов храм, бесчисленные ухоженные домики обжитого и зеленого Пашковского. В ясную погоду из квартир с 10 по 16 этаж отчетливо видны синеватые очертания гор.
Застройщик: «СМУ Краснодар»
Целуй сюда
ЖК «Адмирал» ― современная новостройка на Кубанской Набережной у Моста поцелуев. Рядом громоздятся дома такого же футуристического дизайна, но меньшей этажности, а еще красуется Молодежная площадь. Сочетание зданий из камня и стекла с размеренным течением реки делают это место одним из самых колоритных в сегодняшнем Краснодаре. Объекты для наблюдения ― мост, водная гладь, праздношатающиеся горожане, пушистая линия горизонта, пристань и дома Перекатного на противоположном берегу.
Застройщик: «Кубанское речное пароходство»
Гости столицы
Еще один комплекс зданий в самом центре, высотой от 16 до 24 этажей и в непосредственной близости от ТЦ «Галерея Краснодар», Театра драмы и Краснодарского цирка, назван авторами проекта жилым кварталом, ибо занимает именно такую территорию. Самая высокая часть ЖК «Центральный» обращена фасадом на угол Рашпилевской и Буденного, отсюда стоит любоваться Театральной площадью с поющими фонтанами и гостиницей «Интурист». На горизонте видна Кубань, а одноэтажный центр ¬― как на ладони.
Застройщик: BSFC
Белая корона
Жилой дом в Центральном округе Краснодара, на Кубанской Набережной, белеет, подобно лермонтовскому парусу, напротив парка 30-летия Победы. Рядом улицы Мира и Комсомольская, весь деловой центр и, конечно, река! Река главенствует и притягивает взор каждого, кто решит взглянуть на город из окон ЖК «Бригантина». Воды и берега Кубани уютно зеленеют, напоминая о том, что именно здесь ― излюбленное местечко летнего отдыха краснодарцев.
Застройщик: «Строй Интернейшнл»
Подготовила: Анна Лазник
Фото: с официальных сайтов застройщиков
«Рождественский саммит» игроков рынка недвижимости состоится в Краснодаре 29 января
В Hilton Garden Inn Krasnodar 29 января состоится «Рождественский саммит» по итогам развития рынка недвижимости Южного региона России. Топ-менеджеры отрасли и представители региональных органов власти соберутся вместе, чтобы подвести итоги 2015 года, обсудить перспективы на будущее, а также поделиться своими ожиданиями и макроэкономическими предчувствиями.
В рамках саммита эксперты обсудят состояние рынка жилой и коммерческой недвижимости региона, антикризисные практики для девелоперов, эффективные стратегии продаж и арендных отношений, современные вызовы и успешный опыт их преодоления, точки роста и федеральные программы, направленные на стабилизацию отрасли.
Среди важнейших тем деловой программы — новый генеральный план Краснодара, вопросы инфраструктурного обеспечения проектов, финансирование строительства социального назначения.
«Собрать вместе представителей бизнеса и власти — это большая удача. Нам действительно есть что обсудить: существуют вопросы, которые требуют согласованного решения сторон. Темпы роста жилищного строительства в Краснодаре очень высокие, об этом говорят, как о показателе успешности, однако плотная застройка приводит к серьезным проблемам с коммуникациями и инфраструктурой, от которых страдают не только покупатели недваижимости, но и все жители города. Надеюсь, что на «Рождественском саммите» бизнес и власть смогут выстроить конструктивный диалог и услышать друг друга, чтобы сделать наш город лучше», , — отметил Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group.
Организатором мероприятия выступает компания PROEstate Events, при поддержке НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и учебного центра Academy of Real Estate (ARE). Официальный деловой партнер — MACON Realty Group.
«Рождественский саммит» — традиционная площадка для встречи профессионалов отрасли в преддверии нового календарного и экономического этапа, которая ежегодно собирает более 150 ключевых персон и экспертов рынка.
«Рождественские саммиты» ежегодно проходят в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Самаре, Казани, Нижнем Новгороде, Омске и других городах России.
