Покупка собственной квартиры: что делать, если денег нет?
Мы отлично понимаем, что многие люди, переезжающие в Краснодар, не имеют собственного жилья и вынуждены его арендовать. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры не на самой окраине Краснодара колеблется в районе 15 000 рублей в месяц плюс оплата коммунальных услуг. Примечательно, что многие, задумываясь о покупке жилья, часто робеют от осознания масштабов его полной стоимости по отношению к своему месячному доходу.
Я бы хотел предложить альтернативные варианты, и для начала предлагаю рассмотреть самый распространенный способ – ипотечный кредит.
Ипотечный кредит – это не вселенское зло, а действующий финансовый инструмент достижения цели. Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Так древние греки обозначали форму ответственности должника перед кредитором. На границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», что в переводе с древнегреческого обозначает «подпорка», «подставка». В случае если должник не выплачивал долг, кредитор имел право забрать землю, отмеченную таким столбом. Хотя залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен еще в Древнем Египте.
Этапы, которые вам предстоит пройти, если вы решили оформить ипотеку:
- Поиск денежных средств для первоначального взноса.
- Оценка и одобрение банком вас, как заемщика.
- Оценка и одобрение банком приобретаемой квартиры.
Этап 1. Поиск денежных средств для первоначального взноса
Вам необходимы деньги на первоначальный взнос. Обычно эта сумма составляет минимум 10% от стоимости квартиры и больше. Чем больше, тем лучше. Получить эту сумму можно разными способами: попробуйте накопить, продайте автомобиль и пересядьте на более дешевый, продайте гараж или попросите в долг у родственников. В общем, на этой стадии допустим полный полет фантазии. Напомню, что первоначальным взносом по ипотеке может быть также сумма материнского капитала.
На этом этапе я рекомендую выйти на сайт какого-нибудь банка, на котором имеется ипотечный калькулятор. Внесите в него стоимость квартиры, размер первоначального взноса и срок кредита. Тогда вы сможете вычислить размер вашего предполагаемого ежемесячного платежа.
Этап 2. Как банки оценивают заемщиков
У каждого банка имеется свой перечень документов для одобрения ипотечного кредита. Их можно найти на сайтах банков в Интернете. Они все похожи, поэтому я рекомендую сформировать сразу несколько пакетов и подать заявки в ряд банков. Если вы подадите документ, которого нет в списке банка, ничего страшного. Дополнительная информация охарактеризует вас, как ответственного и честного заемщика.
Банки применяют систему Скорринга, в соответствии с которой учреждение присваивает вам баллы за определенные ответы на вопросы заполняемой анкеты. Чем выше будет общий балл, тем лучше. Так происходит первичная оценка репутации заемщика. Вам присваивается больший балл, если вы имеете длительный стаж работы на одном месте, если у вас не предпенсионный возраст и вы уже не студент, если вы имеете профессию, образование, семью и ребенка. Все эти факторы характеризуют вашу возможность стабильно платить ежемесячные платежи. Банку важно, чтобы вы были социально стабильны, поэтому наличие имущества (автомобиль, гараж, дача) увеличит ваш балл. Также банк оценит ваш (либо вашей семьи) суммарный доход в месяц. Важно, чтобы месячный платеж по кредиту не был равен половине (или более) вашего месячного дохода. В идеале предположительный месячный платеж по ипотечному кредиту не должен превышать трети от суммарного дохода в месяц.
Также вас проверят с точки зрения чистоты перед законом (наличие судимостей) и кредитной истории. При заполнении анкеты важно давать достоверную информацию о действующих кредитах. Банк все равно все узнает из запроса в бюро кредитных историй. Кстати, отсутствие кредитной истории не сыграет вам на руку. В этом случае я иногда советую за пару месяцев до обращения в банк взять один или два небольших потребительских кредита и погасить их.
Еще один этап проверки — место вашей работы. Служба безопасности позвонит в организацию и уточнит, работаете ли вы там, а также правильность предоставленных данных о доходе. Важно, чтобы по месту вашей работы точно подтвердили все данные, которые вы предоставляли банку. Поэтому в вашей организации должны знать, что вы подаете заявку на кредит. Иначе даже неуверенные ответы просто растерявшегося бухгалтера могут все испортить.
Этап 3. Одобрение банком приобретаемой вами квартиры
После того, как банк уведомил вас об одобрении суммы ипотечного кредита, вам будет необходимо подать в банк документы на квартиру. Если вы планируете приобрести квартиру в строящемся доме, то вам потребуются следующие документы:
- аккредитация застройщика в данном банке;
- предварительный договор долевого участия в строительстве квартиры или проект договора участия в долевом строительстве;
- справка о готовности дома;
- справка о не крупности/заинтересованности в заключении сделки.
Все эти документы вам предоставит застройщик. Приобретение квартиры у застройщика менее хлопотный процесс, так как с вашим кредитным специалистом будет контактировать представитель застройщика. Он и подготовит все необходимые документы.
В случае если вы планируете приобрести квартиру у собственника на вторичном рынке, вам необходимы:
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- отсутствие неузаконенной перепланировки квартиры;
- заключение оценщика о стоимости квартиры (изготавливается аккредитованным в вашем банке оценщиком за ваш счет, стоимость оценки — около 5000 рублей);
- предварительный договор купли-продажи квартиры с собственником;
- согласие супруга собственника на продажу квартиры.
Покупка квартиры на вторичном рынке всегда более рискованная сделка, поэтому банк может запрашивать дополнительные документы на квартиру, такие как: выписки из Единого Государственного реестра Прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы и т. п. По моему мнению, для приобретения квартиры на вторичном рынке будет нелишним привлечь к сделке квалифицированного юриста, который смог бы проверить историю возникновения права продавца на объект, возможные связанные с этим риски, наличие судебных споров, арестов и т. п. О рисках при приобретении объектов недвижимости на вторичном рынке я постараюсь подробно рассказать в следующий раз. Вернемся к ипотечному кредиту.
После одобрения вас, как заемщика, и объекта недвижимости, как пригодного для оформления ипотеки, вы подписываете с банком кредитный договор, и регистрируете сделку по приобретению объекта в Росреестре. В случае со строящейся квартирой это будет договор участия в долевом строительстве, а в случае готовой квартиры — договор купли-продажи недвижимости.
Объект недвижимости с этого момента будет находиться в залоге у банка. То есть вы будете иметь возможность в квартире жить, но не будете иметь возможности ее продать, обменять и т. п. Для решения жилищного вопроса, на мой взгляд, этого вполне достаточно.
Конечно, ипотечный кредит — это дело достаточно дорогое. Если посчитать сумму переплаты за весь срок, то можно сильно испортить себе настроение. Но не стоит забывать, что аренда жилья — это услуга. Выплачивая аренду, вы отдаете деньги, не приобретая ничего. Выплачивая ипотечный кредит, вы инвестируете в собственное имущество. Если же вы потеряете работу или платить ипотеку станет непосильно, всегда есть выходы, от которых вы можете даже выиграть.
Во-первых, вы можете (хоть и в тайне от банка) сдать квартиру и оплачивать ипотечные платежи из арендных денег, живя, к примеру, у родителей.
Во-вторых, вы можете продать квартиру, досрочно погасив ипотечный кредит деньгами покупателя. Такие сделки довольно часто совершаются на рынке недвижимости. Причем, у вас на руках останется разница между рыночной стоимостью квартиры и вашей задолженностью по ипотечному кредиту, а ваша кредитная история пополнится успешно выплаченным ипотечным кредитом.
В этой статье я изложил порядок оформления кредита в общих чертах. Конечно, вам придется подробнее вникать в суть вопроса. Я бы порекомендовал лично посетить несколько банков и побеседовать с кредитными специалистами, узнать условия, сравнить их. Поверьте, после визита в шестой по счету банк и беседы с кредитным специалистом вы уже будете прекрасно понимать отличия различных кредитных программ и условий.
Для экономии времени можно обратиться к кредитному брокеру. Такого рода специалисты отлично осведомлены о программах и условиях различных банков и сразу смогут вам посоветовать наиболее подходящую программу, исходя из вашей ситуации.
