Покупать ли коммерческую недвижимость в Краснодаре?
Во время кризиса вопрос о том, куда лучше вкладывать деньги, чтобы их не потерять, а лучше приумножить, стоит остро. Доверять ли такому инвестиционному инструменту как коммерческая недвижимость, «Другим городам» рассказал бизнес-консультант Захар Якунин.
Почему люди бояться вкладывать в коммерческую недвижимость?
Инвестиции в недвижимость — самый популярный вид капиталовложений в России. ВЦИОМ в прошлом году подсчитал, что 51% россиян считают, что лучше всего вкладывать свои сбережения именно в недвижимое имущество.
Большинство людей, особенно в Краснодарском крае, покупают его и сдают в аренду.
К инвестициям в коммерческую недвижимость — офисы, магазины, помещения свободного назначения, склады, производственные площади — рядовые граждане относятся с опаской. Считается, что торговые и офисные помещения стоят существенно дороже жилья, а содержать их хлопотно.
Страхи в какой-то мере оправданы. Однако при правильном выборе коммерческой недвижимости можно стать владельцем прибыльного арендного бизнеса.
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости Краснодара?
По данным на март 2016 года объектов коммерческой недвижимости в городе становится больше. Объем предложения — 60 587,93 квадратных метра. Из них порядка 7% приходится на абсолютно новые коммерческие площади.
Самый большой объем нового предложения приходится на районы ХБК, ЗИП и РИП.
Давайте сравним средний ценник на 1 квадратный метр объектов жилой и коммерческой недвижимости в Краснодаре*:
* по данным vestum.ru
В офисном сегменте средняя площадь предлагаемых помещений составляет 144 «квадрата», в мелко-торговом сегменте — 48 квадратных метров, в производственном и складском — от 500 квадратных метров.
Наличие в Краснодаре крупных торгово-офисных центров не умаляет значимости маленьких помещений на цокольных и первых этажах жилых домов. Самый высокий спрос, как показывает практика, предъявляют на эти небольшие торгово-офисные помещения.
Что учесть при покупке коммерческой недвижимости для сдачи в аренду?
1. Общие тенденции на рынке недвижимости своего региона.
Сейчас наибольшую рентабельность демонстрируют офисы и магазины, в меньшей степени — в склады и помещения производственного назначения.
2. Год постройки здания и его направленность.
Гораздо привлекательнее арендовать под офис помещение в новом, специально предусмотренном для этих целей помещении с адекватными профилю инженерными системами, чем за эти же деньги арендовать помещение в старом жилом доме.
Склад, расположенный в подвале жилого дома, с неудобными подъездами для транспорта явно уступает специально построенному складу на охраняемой территории.
3. Способность приносить доход будущему арендатору.
Выбирать объект следует так, чтобы удовлетворить требования будущих арендаторов, конкретного направления их бизнеса. Не учитывая данный фактор, можно оказаться в числе собственников, постоянно ищущих арендаторов и терпящих убытки. Подобный необдуманный выбор объекта для инвестирования очень рискован.
Как правильно инвестировать в коммерческую недвижимость в жилом фонде?
Инвестиции в складскую и производственную недвижимость для рядовых граждан зачастую недоступны из-за высокой стоимости (от 6 миллионов за объект). Поэтому рассмотрим особенности инвестирования в наиболее доступную часть — коммерческую недвижимость в жилом фонде.
При совершении сделок с помещениями в жилых домах внимательно изучите документы продавца: подвальное помещение может вообще оказаться общедолевой собственностью жителей дома, из-за чего в дальнейшем вы можете оказаться в центре судебного разбирательства с жильцами. Согласно Жилищному кодексу РФ, отчуждение технических помещений многоквартирного дома без согласия всех собственников запрещено.
Стоимость помещений в жилых домах гораздо ниже, чем в торгово-офисных центрах. А цены на подвальные помещения ниже, чем у помещений на первом этаже. Однако стоит быть внимательным — не все коммерческие объекты можно здесь располагать.
Хозяйственные магазины в таких помещениях располагать разрешено, правда, спрос на них значительно ниже. Обустройство в подвале кафе или интернет-клуба разрешено, но только в административном здании или пристройке к жилому дому, а не под квартирами, иначе гарантированы проблемы с жильцами.
Покупать ли на этапе строительства?
Если вы решили приобрести нежилое помещение на этапе строительства, помните о подводных камнях:
• если это новый район, не всегда легко определить, выгодно ли расположение объекта;
• не всегда известны реальные сроки сдачи объекта.
Поэтому рассчитать реальную рентабельность не всегда возможно.
Что такое выкуп права аренды?
Еще один вариант инвестирования, не относящийся непосредственно к покупке, — выкуп прав аренды на нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности.
В этом случае сумма сделки существенно ниже, чем при покупке. Но вы получаете право только на временное использование — в основном, на срок до 5 лет.
Здесь возможны трудности с оформлением договоров с арендаторами, точнее, с субарендаторами. Городские власти не приветствуют сдачу своих площадей в субаренду, поэтому на практике оформляют договор на субаренду порядка 20 % всего помещения. Сложно рассчитать и будущие платежи городу, так как арендная ставка постоянно растет.
Читайте также экспертное мнение Захара Якунина на «Других городах» в материалах «Аромамаркетинг: как использовать запахи» и «Знай место: как сделать карту торговой территории».
